Een nieuw belastingvoordeel voor kwijtschelding huur

Begin april werd een nieuwe fiscale incentive ingevoerd die eigenaars van handelspanden moet aanzetten om aan de huurder kwijtschelding van huur te verlenen. Het voordeel is echter niet zo groot en zal dus niet het belangrijkste argument zijn om kwijtschelding van huur te verlenen.

Covid-19-maatregel

Deze Covid-19-maatregel is specifiek gericht op handelaren die zwaar getroffen werden door de lockdown. Dankzij de belastingvermindering en de kwijtschelding van de huur krijgen zij iets meer ademruimte. De maatregel is combineerbaar met de Vlaamse en Brusselse handelshuurlening.

De stimulans heeft de vorm van een belastingvermindering in de personenbelasting (en de belasting niet-inwoners/natuurlijke personen) en van een niet-terugbetaalbaar belastingkrediet in de vennootschapsbelasting (en de belasting niet-inwoners/vennootschappen).
Het voordeel is in beginsel gelijk aan 30% van de kwijtgescholden huur van de maanden maart, april en/of mei 2021.
Maar er zijn heel wat voorwaarden en beperkingen.

De huur van een handelspand

De huur moet betrekking hebben op een onroerend goed dat de huurder voor zijn ondernemingsactiviteit gebruikt. U denkt automatisch aan een handelshuur, maar eigenlijk komt elke vorm van terbeschikkingstelling in aanmerking. Het moet wel gaan om een handelspand.
Als de huur betrekking heeft op een pand dat deels als woning en deels als handelspand wordt verhuurd, komt enkel het gedeelte van het handelspand in aanmerking. Dat geldt ook voor (het gedeelte van) het onroerend goed dat ter beschikking gesteld wordt van een derde (de bedrijfsleider of een werknemer van de vennootschap-huurder), of een onderhuurder. Voor dat deel krijgt u geen belastingvermindering wegens kwijtschelding.

De maatregel geldt voor de kwijtgescholden “huurprijs” maar ook voor de “huurvoordelen”. Met dat laatste bedoelt men “regelmatig weerkerende geldelijke lasten” ten laste van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan de onroerende voorheffing.
Niet-geldelijke lasten of éénmalige lasten komen niet in aanmerking.

De huurder

De huurder moet in de periode van de kwijtschelding, een zelfstandige zijn in hoofdberoep, een kleine vennootschap of een kleine vereniging. Bovendien moet hij/zij volgens de Kruispuntbank van Ondernemingen een actieve onderneming uitoefenen.

Belangrijke voorwaarde: het handelspand werd gesloten ingevolge de Covid-19-maatregelen die sinds 12 maart 2020 genomen zijn.
Stel dat de huurder een restauranthouder is die zijn zaak heeft verdergezet met afhaalmaaltijden, dan is deze belastingmaatregel wel mogelijk.
Maar de verplichte sluiting van nachtwinkels tussen 22u en 7u wordt niet bedoeld; voor hen is deze maatregel niet mogelijk.

Andere voorwaarden in hoofde van de huurder:

Er waren vóór 12 maart 2020 geen achterstallen op de huur.

De onderneming is geen onderneming in moeilijkheden.

De huurder en de verhuurder hebben geen bijzondere band met elkaar. Voor natuurlijke personen denken we dan aan familie, gehuwden, samenwonenden. Bedrijfsleiders die verhuren aan hun vennootschap zijn uitgesloten (en dat geldt ook voor de familieleden van die bedrijfsleider). De verhuurder (en verwanten) mag ook geen participatie van meer dan 30% hebben in de hurende vennootschap. Zijn verhuurder en huurder allebei vennootschappen, dan wordt verwezen naar de wetgeving inzake verbonden vennootschappen in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.

De kwijtschelding

De bedoeling is dat de huurprijs en de huurvoordelen niet langer betaald moeten worden. De kwijtschelding moet betrekking hebben op de maanden maart, april of mei 2021. U kan dus 1 maand of meerdere maanden kwijtschelden. U kan ook een gedeeltelijke kwijtschelding verlenen, maar ze moet wel minstens 40% bedragen van de huurprijs en de huurvoordelen

Andere voorwaarden zijn:

De kwijtschelding moet vrijwillig zijn (dus bv. niet opgelegd door een rechter).

De kwijtschelding is definitief en onherroepelijk.

De kwijtschelding moet schriftelijk worden overeengekomen. Die overeenkomst moet u aan de fiscus overmaken om de vermindering te kunnen genieten (ten laatste op 15 juli 2021).

Berekening van het belastingkrediet/belastingvermindering

De belastingvermindering (of het belastingkrediet als de verhuurder een vennootschap is) bedraagt 30% van de kwijtgescholden huur. Maar aan dat bedrag van kwijtschelding zit een maximum.

Ten eerste kan het bedrag dat voor belastingvermindering/belastingkrediet in aanmerking komt niet meer bedragen dan 5.000 euro per maand en per huurovereenkomst.
Ten tweede bedraagt het totaal bedrag dat voor belastingvermindering/belastingkrediet in aanmerking komt voor u als verhuurder, 45.000 euro per belastingplichtige over alle huurovereenkomsten heen.

In de personenbelasting gaat het om een belastingvermindering die niet kan omgezet worden in een belastingkrediet. Dit betekent dat indien u als verhuurder onvoldoende belastingen betaalt om de belastingvermindering tegen af te zetten, u de belastingvermindering kwijt bent.

In hoofde van de vennootschappen werkt men niet met belastingverminderingen maar met belastingkredieten. Maar dat belastingkrediet wordt op exact dezelfde manier berekend en is ook niet terugbetaalbaar als het niet kan afgezet worden tegen de verschuldigde vennootschapsbelasting.

Antimisbruikbepaling

We signaleren ten slotte nog dat de nieuwe wet uitdrukkelijk melding maakt van een antimisbruikbepaling. Het gaat in het bijzonder over het geval waarbij een verhuurder kwijtschelding van huur zou verlenen, gevolgd door een niet-verantwoorde verhoging van de huurprijs. De sanctie is dan dat de belastingvermindering/het belastingkrediet niet zal worden verleend. De prijsverhoging is eerder een discussie op burgerlijkrechtelijk vlak.