De revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen voor 2021

Voor een ondernemer is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (kortweg KI) relevant in twee specifieke situaties: als hij als particulier een woning verhuurt aan een onderneming en als hij als bedrijfsleider een woning verhuurt aan zijn eigen onderneming.

Revaloriseren versus indexeren

Het KI van gebouwen is de geschatte jaarlijkse huurprijs ervan. ‘In den beginne’ (in de jaren ’60 en volgende) was de geschatte jaarlijkse huurprijs ook het bedrag waarop er inkomstenbelastingen verschuldigd waren. De belastingberekening is sindsdien geëvolueerd, maar de schatting wordt nog altijd gebaseerd op de normen en prijzen anno 1975. Om die schatting toch een beetje actueel te houden voerde de wetgever in het midden van de jaren ’80 een soort indexatie in: de revalorisatiecoëfficiënt – en voor dit jaar bedraagt die coëfficiënt: 4,63.

Verwar revalorisatie niet met indexatie. Het achterliggende idee (het bedrag van het KI enigszins actueel houden) is hetzelfde, maar de indexatie wordt gebruikt in de onroerende voorheffing en de personenbelasting, terwijl we de revalorisatiecoëfficiënt enkel nodig hebben in de twee hierna genoemde gevallen.

Gebruikt uw huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden?

Wie een gebouw verhuurt aan een particulier, betaalt belastingen op het geïndexeerde (!) KI van dat gebouw. Verhuurt u echter aan een onderneming of VZW, of aan een natuurlijke persoon die het gebouw gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan betaalt u belastingen op de netto-huurprijs.
Dat netto krijgt u door van de huurprijs een kostenforfait af te trekken van 40% van die huur.
Maar op dat kostenforfait staat wel een maximum, namelijk 2/3e van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: De huurprijs van een gebouw is 10.000 euro op jaarbasis. U mag daar dan 4.000 euro kosten van aftrekken: de netto-huur is gelijk aan 6.000 euro. Stel dat het gebouw een KI heeft van 1.000 euro, dan mag dat kostenforfait niet meer bedragen dan 2/3e van 1.000 euro x 4,63, en dat is 3.086,67 euro. Het belastbaar bedrag is dus 6.913,33 euro, in plaats van 6.000 euro.
Zou het KI van de woning 1.500 euro bedragen, dan is 40% van de huurprijs lager dan het maximum (2/3e van 1.500 euro x 4,63 = 4.630 euro) en wordt u belast op 6.000 euro.

Verhuurt u aan uw eigen onderneming ?

De tweede situatie waarin we de revalorisatiecoëfficiënt gebruiken is die van de bedrijfsleider die een onroerend goed verhuurt aan de onderneming waarvan hij de bedrijfsleider is. Het gaat om een maatregel die bedoeld was om misbruiken tegen te gaan: door het kostenforfait van 40% (zie hierboven) was het vaak interessanter om huur te ontvangen dan loon. Maar de huur die de bedrijfsleider ontvangt van zijn onderneming wordt door de anti-misbruikbepaling omgezet in beroepsinkomsten. Dat zal gebeuren als, en in de mate dat de huurprijs hoger is dan 5/3e van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: Stel dat de bedrijfsleider 10.000 euro ontvangt voor een woning met een KI van 1.000 euro. De herkwalificatie van huur naar beroepsinkomen geldt voor het deel van de huur dat hoger is dan 5/3e van 1.000 euro x 4,63 = 7.716,67 euro. De bedrijfsleider ontvangt dus 7.716,67 euro huur (waarvan hij dan nog 40% kosten mag aftrekken) en 2.383,33 euro beroepsinkomsten (die bij de andere beroepsinkomsten gevoegd worden).