Btw en verbouwingswerken aan een deels professioneel gebruikt gebouw

Verbouwingswerken kunnen, mits naleving van een reeks voorwaarden, genieten van een btw-tarief van 6%. Professioneel gebruikte gebouwen kunnen niet van dat voordeeltarief genieten. Wat doen we dan met gemengd gebruikte gebouwen?

De algemene voorwaarden

Het verlaagd tarief van 6% voor verbouwingswerken is onderworpen aan 3 hoofdvoorwaarden:

de woning is ouder dan 10 jaar;

de uitgevoerde werken (omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of onderhoud, met uitzondering van reiniging) worden rechtstreeks aan de eindgebruiker (bv. eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, ...) gefactureerd;

de woning wordt uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt.

Verbouwt u een gebouw dat u professioneel gebruikt, dan heeft u geen recht op het voordeeltarief.
Bent u een btw-plichtige, dan maakt dat niet zoveel uit omdat voor “werken in onroerende staat” (de wettelijke term voor verbouwingen, renovatie, nieuwbouw, enz.) u gebruik kan maken van de verlegging van heffing. Dat betekent dat er geen btw wordt aangerekend op de factuur maar dat u, op het ogenblik dat u uw btw-aangifte indient, het bedrag van de btw moet aangeven als verschuldigde btw én meteen ook als aftrekbare btw. Als de werken 100% beroepsmatig zijn, recupereert u meteen de volledige btw.

Maar voor ondernemers die niet btw-plichtig zijn, maakt het wel veel verschil. We denken dan in het bijzonder aan vrije beroepers zoals geneesheren, tandartsen, kinesitherapeuten ... Een verbouwing aan de tandartsenpraktijk is onderworpen aan 21% zonder de mogelijkheid om de betaalde btw af te trekken, tenzij als beroepskost in de inkomstenbelasting.

Gemengde gebouwen

Het gebeurt vaak dat die vrije beroeper zijn activiteit uitoefent in zijn eigen woning. Een verbouwing van een dergelijk gebouw kan dan betrekking hebben op het privé-gedeelte, het beroepsgedeelte of gewoon de beiden samen (bv. u laat een nieuw dak leggen).

Als u uw gemengd gebruikt gebouw verbouwt, dan gelden volgens de belastingadministratie de volgende regels:

wordt het gebouw voor privédoeleinden gebruikt en slechts bijkomstig voor een bedrijfsactiviteit, en voor zover de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het geheel van het gebouw, dan mag het verlaagd tarief van 6%. eenvormig worden toegepast op het geheel van de werken;

hebben de werken uitsluitend betrekking op beroepslokalen (bv. de geneesheer die uitsluitend de wachtkamer van zijn praktijk laat opfrissen), dan is de belasting verschuldigd tegen het tarief van 21%, aangezien de werken geen betrekking hebben op de woning in de strikte betekenis van het woord.

Een praktijkgeval

De regels lijken duidelijk maar in de praktijk ligt het soms wat moeilijker. Getuige daarvan een vonnis van de rechtbank van Luik van 5 november 2019.

Een geneesheer laat een uitbreiding bouwen aan de gezinswoning. Het gaat meer in het bijzonder om een garage voor privégebruik op de begane grond en een dokterspraktijk op de eerste verdieping waaraan een wachtkamer, een toilet en een entreehal zijn verbonden. Het nieuwe deel van het gebouw is met het oude deel verbonden door een deur. Vermits het gebouw ouder was dan 10 jaar, werd het tarief van 6% toegepast.

De belastingadministratie betwist de toepassing van het tarief van 6% omdat de bouwwerkzaamheden niet konden worden beschouwd als werkzaamheden aan een particuliere woning.

De rechtbank van eerste aanleg van Luikt stelt vast dat het oude en het nieuwe deel van het gebouw aan elkaar vastzitten en niet geïsoleerd zijn van elkaar. De dokterspraktijk is toegankelijk vanuit de privé-woonkamer via een deur. Verwarming en meters zijn gemeenschappelijk. Het dak van de aanbouw sluit aan op de overkapping van het terras. Een verdeling van beide delen is feitelijk onmogelijk. Zelfs het gegeven dat de geneesheer dit stuk van haar woning verhuurde aan een aparte vennootschap (de eigen doktersvennootschap) betekent voor de rechtbank niet dat privé en beroep in dit gebouw opsplitsbaar zijn. Ten slotte legt de rechtbank ook het argument dat het nieuwe gedeelte niet gebruikt kan worden voor privédoeleinden, naast zich neer.

De uitbreiding van de woning met dit professioneel gedeelte is, gelet op de beperkte oppervlakte ervan, accessoir en de nieuwbouw is fysisch ook helemaal ingewerkt in het gebouw. Het gebouw behoudt in zijn geheel het karakter van een woning. Daarom staat de rechtbank het verlaagd tarief van 6% toe.

Beroep werd aangetekend

De belastingadministratie heeft beroep aangetekend tegen dit vonnis. Haar voornaamste argument blijft dat de uitbreiding van het gebouw een “autonome eenheid” vormt dat overwegend beroepsmatig gebruikt wordt.

Dat argument werd door de rechtbank verworpen: de rechtbank meent dat het verhuren van de uitbreiding alleen, slechts theoretisch mogelijk is. Daardoor vormt de uitbreiding geen autonome eenheid.

Afwachten of het hof van beroep er ook zo over denkt.